Kiedy zawiera się umowę przedwstępną, a kiedy rezerwacyjną?
Zakup mieszkania lub domu to jedna z najważniejszych inwestycji w życiu. Przygotowując się do niej, warto mieć świadomość, że przeniesienie własności nieruchomości poprzedzone jest niekiedy zawarciem umowy przedwstępnej lub rezerwacyjnej. Czym różnią się te dokumenty?
Umowa przedwstępna i rezerwacyjna — dlaczego są zawierane?
Na rynku nieruchomości bardzo często mamy do czynienia z sytuacją, w której strony, decydujące się na zawarcie umowy kupna-sprzedaży, potrzebują czasu, by ją sfinalizować. Może to wynikać na przykład z konieczności:
- pozyskania przez nabywcę niezbędnych środków finansowych;
- dokończenia budowy przez podmiot sprzedający nieruchomość.
W sytuacji takiej strony mają możliwość zabezpieczenia swoich interesów poprzez spisanie umowy przedwstępnej lub rezerwacyjnej. Każdy z omawianych dokumentów powinien zawierać nieco inne zapisy. Osobom, które zainteresowane są tym zagadnieniem, polecamy lekturę tekstu „Różnica między umową rezerwacyjną a przedwstępną„, opublikowanego na stronie znanej specjalistki od prawa nieruchomości — znajdują się w nim szczegółowe wyjaśnienia związanych z tym kwestii. Co ważne, zawarcie każdej z opisanych wyżej umów wiąże się z odmiennymi skutkami prawnymi.
Jakie skutki rodzi podpisanie umowy rezerwacyjnej?
Zawarcie umowy rezerwacyjnej jest zazwyczaj (choć nie zawsze) elementem procesu zakupu domu lub mieszkania na rynku pierwotnym — jej zapisy wyłączają na pewien czas ze sprzedaży lokal lub inną nieruchomość, obecną w ofercie dewelopera. Za dokonanie rezerwacji nabywca płaci określoną kwotę, tak zwaną opłatę rezerwacyjną (może być ona zarówno zwrotna, jak i bezzwrotna). Umowa taka nie nakłada jednak na strony praktycznie żadnych zobowiązań, dotyczących przeniesienia własności nieruchomości — każda z nich może zmienić swoją decyzję w dowolnym momencie.
Umowa przedwstępna i jej skutki
Poważniejsze skutki niesie spisanie umowy przedwstępnej. W jej ramach obie strony zobowiązują się do zawarcia tzw. umowy przyrzeczonej (w tym wypadku — umowy kupna-sprzedaży nieruchomości). Zwykle dochodzi też do wpłaty części ustalonej kwoty — zadatku lub zaliczki.
Dla naszych rozważań ważne są jednak przede wszystkim skutki prawne umowy przedwstępnej — dokument ten może stać się podstawą żądania zawarcia umowy przyrzeczonej. Jeżeli jedna ze stron uchyla się od tego obowiązku, druga uzyskuje roszczenie o naprawienie szkód, jakie z tego tytułu poniosła. Co więcej, postanowienia umowy przedwstępnej mogą zostać wpisane do księgi wieczystej nieruchomości, która jest jej przedmiotem.
Czym umowa przedwstępna różni się od rezerwacyjnej?
W praktyce umowę rezerwacyjną można więc potraktować jako swoistą deklarację — strony stwierdzają, że będą dążyć do przeniesienia własności nieruchomości. W praktyce jednak nie są do tego zobowiązane — mogą zmienić decyzję (najczęściej związane jest to z koniecznością zapłaty kary umownej). Umowa przedwstępna rodzi znacznie poważniejsze skutki prawne — w tym wypadku zawarcie umowy przyrzeczonej może być np. dochodzone przed sądem.
Najczęściej spotykanym rozwiązaniem jest więc zawarcie w pierwszej kolejności umowy rezerwacyjnej, a następnie, gdy strony podejmą ostateczną decyzję — przedwstępnej lub deweloperskiej.